BA 220630

Ta grep om boligbyggingen i Bergen!

Publisert: 30/juni/2022

Til manges forundring fortsatte den sterke prisveksten på boliger i mai, også i Bergen. Manglende regulering av tomter til boligformål er det viktigste hinderet for dekke folks behov til overkommelige priser, skriver Hans Martin Moxnes.

Vignett: Hans Martin Moxnes

Boligprisene i Bergen steg 0,9 prosent i mai, og 0,5 prosent justert for sesongvariasjoner. For landet som helhet var sesongjustert prisvekst 0,7 prosent. Økningen kom overraskende fordi mange hadde ventet at utsiktene til høyere rente skulle «kjølne» markedet.

I Bergen har prisene økt over flere år – siste tolv måneder med 6,3 prosent. Neppe til bekymring for de som eier bolig, men for den andre parten i markedet er det verre – spesielt de som skal etablere seg for første gang. Gjennomsnittsprisen for en bolig i Bergen i mai var vel 4,2 millioner kroner.

Prisen på bolig bestemmes i stor grad av forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Når renten på lån forventes å dobles til 4 prosent de neste to - tre årene, i dag økte Norges Bank styringsrenten til 1,25%, vil det påvirke etterspørselen og dermed også prisnivået. På den andre siden har prisen på innsatsfaktorene, (arbeidskraft, energi, trevarer, sement, jernbinding m.m.) i byggebransjen økt kraftig den siste tiden, grunnet bl.a. Ukraina-krigen, (se den nylige publiserte Vestlandsindeksen). Disse ekstrakostnadene vil til slutt havne på sluttbruker. De med lav betalingsevne ekskluderes fra markedet. 

Et mindre opphetet marked endrer likevel ikke behovet for nye boliger. Eldre mennesker trenger boliger tilpasset en ny livssituasjon og familier som går i oppløsning trenger plutselig to – mot tidligere én bolig. I tillegg kommer enslige og par som skal ha sin første bolig. Dessuten må boliger som forfaller kontinuerlig erstattes med nye. I kommuner med netto tilflytting, som for eksempel Bergen, trengs det også nye hjem til alle som kommer for å etablere seg i byen. 

Politikerne bygger ikke boliger, men legger viktige rammer for at boligbyggelag og private utbyggere kan planlegge og lansere nye prosjekter. Nasjonalt handler det nå om å holde igjen på offentlig pengebruk for at renteoppgangen ikke skal bli for dramatisk. Det gjentatte rådet til norske myndigheter fra det internasjonale pengefondet (IMF) om å fase ut rentefradraget, er og blir en glemmesak. Det vil bare gjøre vondt verre for dem som må låne mye for å komme inn på markedet. Heller ikke de som vil at formueskatt på fast eiendom skal følge samme prinsipp for verdifastsettelse som annen formue vinner gehør. Det vil fungere usosialt – spesielt for dem med lav inntekt, og som eier en romslig bolig.

Men ikke minst kommunene spiller en viktig rolle for tilbudet av nye boliger, gjennom å regulere tilstrekkelig med tomter til dette formålet. Her ligger Bergen, i likhet med Oslo, kraftig bakpå. 

Da Harald Schjelderup, som i 2015 tok over som byrådsleder i Bergen, før valget holdt innlegg på årsmøtet til EBA Vestenfjelske, var budskapet til entreprenørene at «boligbyggingen i Bergen må økes betraktelig». Under de borgerlige forgjengerne ble det i gjennomsnitt ferdigstilt 1.093 nye boliger i de seks årene fra 2010 til og med 2015. Fasit etter seks år (2016 – 2021) med Ap-ledet byråd er i gjennomsnitt 1.392 nye boliger hvert år. Et stykke fra målet om 2.200 nye boliger, men like fullt en økning på nesten 200 hvert år.

Hvis utbyggerne kunne holdt samme takt i ferdigstilling av nye boliger i Bergen i årene som kommer, ville det trolig ha gitt rimelig god balanse mellom tilbud og etterspørsel – og dermed også en lavere prisvekst. Forutsetningen hadde imidlertid da vært at det sittende byrådet hadde holdt samme tempo i regulering av tomter for boligbygging som de som hadde makten før dem. Men her har det åpenbart sviktet. For mens det i 2010 – 2015 ble gitt 1.824 byggetillatelser i gjennomsnitt hvert år, er dette antallet redusert til 516 årlig i perioden 2016 – 2021 – det vil si en nedgang på 72 prosent!    

Når bygging av nye boliger i kommunen nå er i ferd med stoppe opp er det en følge av at regulerings-«reserven» fra årene før 2016 er brukt opp, og at regimet for å tillate bygging deretter har vært altfor strengt. I byggenæringen var vi svært kritiske til mange av de begrensningene som fulgte med Kommuneplanens Arealdel (KPA), som et flertall i bystyret vedtok for tre år siden. Vi mente strategien med kun å satse på fortetting i syv utvalgte områder ikke gir godt nok svar på Bergens boligutfordring. Konfliktene blir for mange, planprosessene for lange, prisene for å dekke vanlige folks behov gjennomgående for høye, og antallet nye boliger i sum for lavt. Når det også har vist seg vanskelig å få innvilget tillatelser selv i de områdene KPA anviser for utbygging, er det ikke rart at boligutviklere går lei og heller satser på prosjekter i nabokommunene.  

Det er ikke første gang jeg i denne spalten etterlyser en fremtidsrettet boligpolitikk i Bergen. Denne gangen kunne jeg derfor ha nøyd meg med et resignert «hva sa vi?». Men for byggebransjen, landets største fastlandsnæring, er dette for altfor vesentlig til bare å gi opp. Vi står nå i en situasjon der en rekke offentlige bygg- og anleggsprosjekter kan bli kansellert eller satt på vent av budsjetthensyn. For å unngå ledighet og bortfall av verdifull kompetanse, og ikke minst ha tilstrekkelig med læreplasser, blir det dermed desto viktigere at lokale myndigheter legger til rette for bygging av nye boliger.  

Bergen kommune har i sitt program for boligforsyning estimert et behov for ca 1.000 nye boliger årlig frem mot 2030, et anslag vi i bransjen mener er for lavt. Men det bør være innlysende at man heller ikke når 1.000 per år hvis antallet byggetillatelser fortsatt bare blir det halve. 

Å realisere en boligdrøm vil for mange være å kjøpe, mens andre foretrekker å leie. I begge tilfeller er pris en avgjørende faktor. Bergen har fortsatt arealer som egner seg for å gi alle som ønsker å bo i byen et variert, godt og overkommelig tilbud. Men det krever en ny og mer ambisiøs boligpolitikk. Få fart på reguleringen!  

Les BA-saken her.